已经发展了40多年的物业服务行业，经历了规模扩张和上市热潮后，又一次走到了瓶颈期。

中物研协发布的数据显示，2024年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。

中指研究院数据显示，截至2024年12月，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市的物业服务价格指数都有所下跌。

近期，60家上市物业企业披露财报，数据显示，2024年上市物业企业净利润均值同比骤降19.7%，毛利率从鼎盛期的30%跌至19.2%，净利率降至4.2%。资本离场与股价下跌，加剧了物业企业的生存压力。

从被诟病为“躺着赚钱”到内卷式的“深耕服务”，一场行业变革在悄然展开。面对困境，物业企业正通过退出低效项目、独立拓展新赛道、参与老旧小区改造等方式寻求突围。

业主价格谈判意识觉醒

在某一线城市郊区新交房楼盘业主群内，业主们最近一直在热烈地讨论着“换物业降费”的话题：

“等入住率达标了，就立刻成立业主大会，到时候就可以跟物业谈降费问题了。”

“如果不同意降费，就在物业合约到期后更换一家物业公司。”

该楼盘业主张泽向第一财经解释了为什么业主都希望物业降费或者更换物业的前因后果：“这个小区是在去年年底交房的，当时楼盘还存在不少质量问题，过半业主拒绝收房、等待整改，三个月后各种问题才逐步整改完毕，业主们陆续开始收房，这时候物业强制要求业主补齐从去年年底开始计算的物业费，实际上那三个月业主没有拿钥匙、更没有居住。”

此外，该楼盘业主还对物业一些服务问题表达了不满，比如直到入住都没有完善好门禁制度和人脸识别，但是却急着收费。

然而，从法律层面来说，张泽等业主在购房时就签订了一份物业服务合同，双方已经约定，如果楼盘达到交房条件，业主就应该缴纳物业费。

张泽告诉记者：“问题的关键是，物业是开发商关联的公司，购房时已经一并签了物业合同，这不是我们可以选择的，而近5元/平方米/月的物业费，放在郊区来说也是比较贵的。我最近看到重庆、南昌、青岛、杭州等很多城市的物业公司都在降费，物业应该改变他们继续‘躺着赚钱’的观念了。”

小区业主们算了一笔账，小区一共有约10万平方米的建面，算起来物业公司一年的基础物业费收入就达到500多万元，再加上电梯广告、停车费、快递柜收益，物业公司是稳赚不亏，即便是降费后也肯定有其他物业公司愿意来投标。

物业公司真的像业主们认为的那样是“躺着赚钱”的暴利生意吗？

对此记者采访了一位在物业行业已经十多年的资深从业人士。该人士称，像上述案例中的刚需电梯小区，一年有几百万元的基础物业费收入是较为常见的，这些收入过半都要花在人员成本上。

“一般来说，物业公司用到的人员包括保安、保洁、绿化园艺、工程维修、客服管家等，配备的人员数量直接影响着物业服务质量，我所在的公司把服务分成了好几档，档次越高，人员成本就越高，不少豪宅收取10元以上的物业费，他们可以给每户配备24小时响应的一对一管家，会提供很多专属服务。”

该人士表示，物业公司还有一些支出大头，包括设备设施的维护、暴雨台风天气的突发应急、社区活动等。而公共区域产生的收益，如电梯广告、车库停车费等，根据民法典，在扣除合理成本之后，应该是业主共有的。此外，还需要考虑到多数小区都存在一定的欠缴率。

“有些物业公司，它的工程维修响应都很及时，遇到突发情况应对得当，这就意味着必须配备更多人员，人员成本就更高；还有一些小区，它的物业每年都向业主返还公共收益，那就不存在侵吞公共收益的情况。而差的物业服务，就存在费用不透明、垃圾清扫不及时、绿化缺少维护、维修迟缓等现象，这就意味着物业公司成本比较低。所以评判物业公司收费高低，关键要看是否‘质价相符’。”该人士解释道。

13家上市物企亏损

在房地产增量扩张的年代，物业服务行业也跟着“跑马圈地”，曾经历过规模扩张、物业费不断上升、资本青睐的鼎盛期，但时至今日，物业服务还是一门好生意吗？

1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。国家统计局数据显示，截至2023年年底，我国物业管理企业达到37.5万个，较2018年末增长59.8%，全国物业企业法人单位从业人员总数854.3万人。

2019年至2021年，物业服务行业经历了一轮上市潮，由于具备稳定的现金流以及不断增长的新拓面积、储备面积，资本市场给了物业服务企业高估值，有头部公司一上市就突破千亿市值。

然而近两年来，物业行业发生了极大的变化，降价潮席卷全国、规模增长乏力、资本淡漠离场，物业企业不得不走向转型与重塑。

最近，有60家上市物业服务企业披露了2024年全年财报。根据克而瑞物管统计，2024年60家上市物企毛利润均值9.1亿元，同比下降2.2%；净利润均值1.9亿元，同比下降19.7%。

若把时间拨回到2021年——也就是物业企业上市潮最凶猛的那一年，那时候物业企业的盈利数据确实不错，整体毛利率水平在26%左右，大中型企业毛利率接近30%；物企整体净利率水平在2021年时超过10%，大型企业超过15%。这样的盈利表现甚至超过了多数房地产开发商。

然而时隔三年，上市物业企业的盈利能力已经大幅下滑。据克而瑞物管统计，受物业费降价、人力成本持续上升等因素影响，59家上市物企平均毛利率为19.2%；毛利率下滑叠加资产减值等导致整体净利率降至4.2%。大型物业企业的净利率下降幅度更大，2024年的整体净利润率仅为0.3%。

据观点指数发布的《2025物业服务卓越表现报告》，2024年，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家。

过去，物业行业被认为是具有持续稳定收入的“现金奶牛”，但现在上市物企出现了现金流承压情况，2024年60家上市物企现金及现金等价物总额下降至1137.3亿元，同比下降6.9% ，增速较去年同期下降17.6个百分点。

由于房地产市场从增量走向存量，上市物企的营收增速也在收窄，2024年60家上市物企营收总额增长至2858.1亿元，同比增长3.9%，增速较去年同期下降3.6个百分点。

许多物业服务企业在上市之际曾描绘过“社区增值服务”的美好前景，物业公司希望围绕业主构建社区消费生态，在社区里做家装家居、社区零售、房产经纪等服务，提高盈利能力，不过这些生意要与阿里、贝壳、美团、京东等大公司直接竞争，并非易事。从数据来看，“社区增值服务”并未出现高增长。从2021年至2024年，60家上市物业企业的社区增值服务占总营收比重从15%一路降到了11.9%。

物业企业的“大象转身”

伴随着物业降费潮的，还有资本对这个行业的淡出。过去两到三年，上市物企的股价大幅下降，由过去的几十块，现在变成了几块钱、几毛钱。

以世茂服务为例，该公司在2021年4月曾达到27元/股的历史高点，现在仅为0.8元/股；新城悦服务2021年4月时达到26元/股，现价为2.8元/股；碧桂园服务2021年6月时曾达到84元/股，现在则为6.9元/股；融创服务2021年6月的股价为28元/股，现在降至1.68元/股。

股价下滑背后，是资本市场对物业服务行业成长性与独立性的担忧：在依赖地产母公司输送业务、持续扩张的时代过去后，物业企业是否具备独立开拓、争夺市场的能力？另一方面，物业企业作为“现金奶牛”，在部分房企爆雷时期，被摆上货架出售换取资金救地产板块，这些情况也让物业股股价和估值被拖累。

这种与母公司地产平台之间的复杂联系，时至今日仍深刻影响着物业企业。比如年报迟迟未发的新城悦服务，由于在计划发布年报前，被启动了与关联方之间的资金往来调查，其全年业绩无法按期披露，一直处于停牌状态。

危中有机，在近期一场物业行业论坛上，多位物业企业负责人都表示，行业的旧模式正在被颠覆，现在有很多困难和问题，但也同时存在很多希望。

面对行业“内卷式”竞争，已经有多家头部物业企业宣布退出低质低效项目。比如万物云2024年全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元；世茂服务退出6090万平方米；彩生活终止合约面积5860.8万平方米；中海物业退盘4450万平方米。

许多企业在摆脱原有的惯性，在独立拓展优质赛道的优质客户，比如中海物业宣布在学校、医院赛道持续发力，2024年在管数量分别超过95个、50个；招商积余宣布聚焦医院、交通、IFM等业态，新签合同额分别同比提升95%、46%、11%；融创服务在高端住宅发力，新增饱和收入超过9000万元。

今年中央提出要把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入改造范围，实际上这也是在对物业企业释放增量红利，物业企业通过承接改造后项目的长效管理，能够获得更多增量市场，在这一领域，保利物业已通过“政府+企业+居民”三方合作模式，在长三角地区接管超200个改造小区，带动营收增长25%。

中物智库认为，物业行业目前正站在历史性的拐点上，一场关于生存逻辑的深刻变革悄然展开。当房地产黄金时代落幕，物业企业如同大象转身，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，当AI、物联网等新技术深度融入服务场景，当“好房子、好服务”从口号落地为行业标准，这场价值深挖的征程才刚刚开始。